Ferienhaus kaufen?

[Cincinnati]

.. also im Prinzip ist es doch deine Entscheidung ... wir haben nur unsere Bedenken angemeldet .. na dann frohes Suchen und viel Glück
grüße aus den USA 

[Finnya]

Ja natürlich, wäre trotzdem schön, wenn sich jemand findet, der's schon gemacht und was positives zu berichten hätte 
Aber Kritikpunkte sollte man sich auch vor Augen führen und überdenken, also bin ich über die Antworten schon ganz froh.

[Floriana]

Hallo,

Wir reden auch nicht von 600 USD monatlich, sondern 600 EUR und einer nicht unerheblichen Bar Anzahlung (die beim Hauskauf dort eh unumgehbar ist) und keiner Luxusvilla direkt am Strand, sondern einem schlichten single family home in einem der zahlreichen Kleinstädtchen um L.A.

hast Du schon mal bei www.realtor.com oder ähnlichen Seiten geschaut, was momentan in der von Dir anvisierten Gegend auf dem Markt ist? Dort kannst Du Dir zumindest einen groben Überblick verschaffen.

Floriana

[dschlei]

Ja natürlich, wäre trotzdem schön, wenn sich jemand findet, der's schon gemacht und was positives zu berichten hätte 

Was meinst Du, ein Haus in den USA gekauft haben, oder ein Ferienhaus gekauft haben, das man ab und an mal besucht oder auch vermietet?

Ein Haus kaufen hier ist recht einfach, man muss nur relativ lange suchen um das entsprechende Haus zu finden, und dann die Finanzierung mit der Bank regeln.  Aber fuer all diese Sachen muss man schon im Land leben, dann ist das einfacher die verschieden Termine usw. wahrzunehmen.  Ein Notar wie es in Deutschland noetig ist, wird hier nicht gebraucht, diese Angelegenheit wird meistens durch die bank erledigt.

Als Bestes empfiehlt es sich fuer einen Kaeufer, der nicht am Ort lebt, sich einen Buyers Agent zu nehmen, der ein entsprechendes Haus sucht und die Verhandlungen fuehrt.  Zum Closing muss dann aber auf jeden Fall der Kaeufer da sein um die Unterschriften zu leisten.

Am Einfachsten waere es, im Net mal rumzusuchen, da koennt ihr eine Vorstellung bekommen, was es so in der Gegend gibt, und wie die Preise liegen.

Aber da bleibt dann immer noch die Visumsfrage, wenn ihr die Immobilie dann auch nutzen wollt!

[Finnya]

Wir haben uns schon grob einen Überblick zu Objekten in unserer Preisklasse gemacht und auch eine Maklerin, die in den USA arbeitet, aber ursprünglich aus D. kommt (also deutsch spricht ) kontaktiert, die auch recht optimistisch ist, was finden zu können.
Visum ist jetzt noch nicht aktuell, mit dem Visa Waiver Programm können wir ja 3 Monate am Stück in den USA bleiben (wenn wir denn so lange Zeit hätten) und uns insgesamt 180 Tage -also ein halbes Jahr pro Jahr- in den USA aufhalten. Nur halt nicht am Stück. Wenn wir in Betracht ziehen ganz in die USA auszuwandern wäre es möglich ein E-Visum zu bekommen, aber soweit sind wir ja noch lange nicht!

[Wilder Löwe]

Wenn Ihr im Rentenalter nach USA wollt, ist Euer Haus schon recht alt. Ich gehe mal davon aus, dass Du maximal Mitte 30 bist, also noch rund 25-30 Jahre Zeit hast, bis Ihr Euch in den USA niederlassen könnt. Bis dahin ist Euer Haus auch mindestens 25 Jahre älter. Ihr solltet bedenken, dass die Bausubstanz in den USA anders ist als bei uns. In 25 Jahren ist Euer Haus dort ein absoluter Altbau und schwer verkäuflich, selbst wenn Ihr regelmässig Geld in die Instandhaltung steckt. D.h. mit einer Wertsteigerung ist nicht unbedingt zu rechnen. Ausser Ihr kauft Euch eine wirklich exquisite Immobilie in bester Lage.

Dass Euch eine Maklerin in den USA Hoffnung macht, kann ich nachvollziehen. Ihr seid die typischen Kunden, denen sie eines ihrer Problemobjekte verkaufen und eine nette Provision kassieren kann (die in den USA allerdings vom Verkäufer gezahlt wird).

Ohne Instandhaltung und Zinszahlungen musst Du in den USA mit rund monatliche 1000$ Nebenkosten für ein Objekt mittlerer Qualität rechnen. Das beinhaltet Grundsteuer, Betreuung, Gärtner, Termitenjäger, Versicherungen u.ä. Das heisst, Du musst das Haus wirklich sehr gut vermieten, um wenigstens auf +/- Null zu kommen.  Wann willst Du denn dann eigentlich in das Haus? Wenn ich mich recht erinnere, hast Du Kinder und bist zumindest zukünftig an die Schulferien gebunden. Wenn Du vermietest, dann wollen Deine Mieter mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit auch in den Ferien rein. D.h. Du wirst das Haus nicht mal so regelmässig nutzen können, wie Du Dir das vielleicht vorstellst. Dazu kommt noch der Ärger mit Verwalter und Mietern, die Deine Immobilie nicht so behandeln, wie Du Dir das wünschst.

Eine Sache, die völlig unabwägbar ist, ist die zukünftige Entwicklung der Flugpreise. Wenn die Entwicklung so weitergeht wie im Moment, könnte ich mir vorstellen, dass eine Reise in die USA eine sehr teure Angelegenheit wird und wir alle, die wir hier so schreiben, uns freuen können, wenn wir alle fünf Jahre mal rüberfliegen können. Dann ist es sicher nicht hiflreich, wenn man immer Mal in den USA nach seinem Haus schauen muss.

Wenn man Geld für so ein teures Hobby übrig hat, ist das vielleicht eine nette Sache, aber als Altersvorsorge ist ein kleines Häuschen in Kalifornien sicher nicht geeignet.

Katrin

[dschlei]

. In 25 Jahren ist Euer Haus dort ein absoluter Altbau und schwer verkäuflich, selbst wenn Ihr regelmässig Geld in die Instandhaltung steckt. D.h. mit einer Wertsteigerung ist nicht unbedingt zu rechnen. Ausser Ihr kauft Euch eine wirklich exquisite Immobilie in bester Lage.

Das wuerde ich nicht so sagen, mein Haus ist mittlerweile auch ueber 25 Jahre alt, und definitiv nicht als Altbau angesehen, und es unterliegt noch immer einer soliden Wertsteigerung.  Es haengt halt von der Bauart, der Lage und der Instandhaltung ab, welchen Wert ein aelteres Haus hat.

Ohne Instandhaltung und Zinszahlungen musst Du in den USA mit rund monatliche 1000$ Nebenkosten für ein Objekt mittlerer Qualität rechnen. Das beinhaltet Grundsteuer, Betreuung, Gärtner, Termitenjäger, Versicherungen u.ä. Das heisst, Du musst das Haus wirklich sehr gut vermieten, um wenigstens auf +/- Null zu kommen.

Katrin

1000$ wuerde ich als sehr niedrig ansehen, allein die Property Tax duerfte schon hoeher liegen wenn das Haus in einer einigermassen guten Gegend ist.  Fuers Rasenmeahen kann man in der Woche etwa 50$ ansetzen, und die Versicherung duerfte auch einige 100$ Dollar im Jahr kosten, da es sich ja dort um ein Erdbebengebiet handelt.  Von Termitenbekaempfung habe ich keine Ahnung, weil es hier bei uns diese Tierchen nicht gibt.

[Finnya]

Da wir wie gesagt nicht unbedingt auf die staatliche Rente angewiesen sind müssen wir uns nicht an das vorgeschriebene Alter von 67 Jahren halten, in spätestens 20 Jahren Schluß mit Arbeiten, mit Mitte 60 noch auszuwandern würde sich in meinen Augen auch nicht lohnen.

Die Flugpreisentwicklung macht mir eigentlicvh weniger Sorgen, als die Dollar Entwicklung, es ist ja abzusehen, dass sich der Kurs innerhalb der nächsten 25 Jahre nochmal erholt, dann steigen die Kosten (Raten, die jetzt auf 600 Euro monatlich ausgerechnet werden und dann auf einmal 750 werden, wenn sich er Kurs stark ändert usw).
Werden uns das Ganze mal von einem Berater vorrechnen lassen mit worst-case und Wahrscheinlichkeitsprognosen und danach sehen, ob es sich lohnt.

Sollte das Haus -wider Erwarten- in 20 Jahren Schrott sein, hat man ja immer noch ein Grundstück und kann was neues drauf setzen.

Die Grundsteuern sollten 6000 USD im Jahr nicht übersteigen (was für eine Wohngegend ausserhalb der Ghettos reichen sollte?), für Nebenkosten hatten für nochmal 400 EUR monatlich einkalkuliert.

[Aaronp]

Wenn ihr euren Lebensmittelpunkt aus D rausverlagert, werden alle
gezahlten Zuschüsse und Steuerersparnisse bei der Riesterrente abgezogen.
Weiß kaum jemand, der darin anspart. Deshalb rechnet sich das für uns auch
nicht.

Was machst du denn, wenn in 30 Jahren dein Haus in L.A. steht und du keine
Greencard hast? Die Lotterie kann jederzeit ändern. Eine Aufenthaltgenehmigung
bekommst du dann nur, wenn du nach heutigem Stand $1.000.000 investierst in
Arbeitsplätze.

Wenn das Haus Schrott ist, kostet ein neues Haus auch wieder Geld. Aber wer in
20 Jahren (lt. Profil mit Mitte 40) aufhören kann zu arbeiten, dem geht es gut und
wir sprechen dann doch eher wieder über "Spielgeld", oder?

Denkt einfach als Worst Case: das abbezhalte Haus und Gründstück hat in 20 Jahren
keinen Wert mehr (also im Sinne des Verkaufens).

Gruß
Aaronp

[Finnya]

Das Profil stimmt, ich bin noch recht jung und Studentin und werde das wohl auch noch lange Zeit bleiben (Studentin, nicht jung )

Danke für den Hinweis mit der Riester Rente, ich werde den Vertrag gleich mal prüfen und wieder kündigen, wenn das tatsächlich so ist. Bekommt man seine bereits gezahlten Jahresbeiträge denn wenigstens zurückerstattet?

Das Visum ist wirklich das kleinste Problem, Plan A war ursprünglich direkt in die USA auszuwendern, bevor wir uns dachten, ein Ferienhaus würde es erstmal auch tun, haben uns in der Richtung also schon etwas schlau gemacht, ein Visum würden wir bekommen bzw zumindest eine permanent resident card mit Arbeitserlaubnis.

[Aaronp]

Ja, aber erst mit 60 Jahren, das sieht das Riester Gesetz so vor. Wenn du nicht
ganz sicher weißt, ob du ins Ausland gehtst, spar dir das mit dem kündigen.

Zwar OT, aber:

Die Zulagen vom Staat und die Steuervorteile müssen bei den nachfolgenden Sachverhalten zurückgezahlt werden. Zudem sind die im ausgezahlten Kapital enthaltenen Erträge, ähnlich der Besteuerung von Lebensversicherungen, dann noch zu versteuern.

Kündigung des Riester-Vertrages.

Hiervon jedoch nicht betroffen ist die Übertragung des vorhandenen Kapitals auf einen anderen Tarif beim selben Anbieter oder auf einen anderen Anbieter.
Tod des Anspruchsberechtigten vor Rentenbeginn.

Wenn der Hauptwohnsitz ins Ausland verlegt wird. Es kann aber vereinbart werden, dass von der Rentenzahlung 15% einbehalten werden. Dies geht solange bis die staatliche Förderung zurück gezahlt ist.
 

Ist auch sonst immer noch der Zinsvorteil, den du mitnimmst. Es werden halt bei
Rentenzahlung von dem Kapital, was dafür da ist, die Zulagen x Laufzeit und die
Steuervorteile abgezogen. Die erwirtschafteten Zinsen darauf bleiben dir.

Würde mich aber mal interessieren, wie ihr so ohne weiteres an ein Aufenthaltsvisum
rankommen wollt? Habt ihr amerikanische Wurzeln?

Gruß
Aaronp

[Palo]

Hat die Immobilien Händlerin euch auch erklärt, dass für Ferienhäuser bzw. Investitions Immobilien ganz andere Finanzierungsbedingungen sind als für einen Hauptwohnsitz?

[Finnya]

@Palo
Nein, natürlich nicht, wir hatten ja noch gar kein ausgiebiges Beratungsgespräch.
Was für Punkte muss man denn bedenken?

@AaronP
Gut, das würde ja heissen, ich bekomme mein gezahltes Geld zurück, hätte nur das Risiko, dass die Zuschläge wegfallen, wäre ja immerhin kein Verlust.
Amerikanische Wurzeln haben wir nicht, bloß einige Verwandte dort, was aber unerheblich ist (Familienzusammenführung hat ja ne Wartezeit von min. 10 Jahren), wir würden es leichter als andere haben dorthin zu kommen, weil mein Mann selbständig ist und eine Firma hat, also ganz andere Möglichkeiten hat durch erheblich überdurchschnittliche Qualifikationen und großen Spielraum was das Geschäftliche angeht (das heisst nicht die eigene Firma dorthin zu verlegen, aber mit Kusshand von amerikanischen Unternehmen eingestellt zu werden inkl Aufenthaltserlaubnis an Arbeitsvertrag gebunden, was sich dann aber ausweiten lässt -würde hier wahrscheinlich den Rahmen sprengen alles detailliert zu erklären).


Nochmal an die, die sich mit den Nebenkosten auskennen -könnte mir jemand von euch grob aufsplittern, in welche Kosten sich die ca 1000 USD pro Monat gliedern? Dann könnte ich schonmal schauen, was sich davon vermeiden liesse (Rasenmähen für 50 USD die Woche könnte ja z.B. ein Nachbarsjunge für 10 erledigen etc).
Hier in Deutschland belaufen sich die Kosten für unser Zweifamilienhaus monatlich auf etwas über 200 Euro (Steuern, Grundabgaben, Müllentsorgung, Versicherungen usw) plus nochmal etwa 200 für Wasser und Strom pro Haushalt, die aber wenn das haus nicht genutzt wird wegfallen würden?
Wieso sind die sonstigen Unterhaltskosten in Amerika mehr als doppelt so teuer?

Habe mir zwar schon die Bücher "Home buying for dummies" und "How to buy a house in California" bestellt, aber würde die Recherchen gern so schnell wie möglich angehen, wäre schön die Sache Ende des Jahres über die Bühne zu bringen.

[Palo]

@Palo
Nein, natürlich nicht, wir hatten ja noch gar kein ausgiebiges Beratungsgespräch.
Was für Punkte muss man denn bedenken?

Dann wird es vielleicht mal Zeit so was zu tun. Alle Deine Fragen, auch Nebenkosten usw. koennen einfach nicht pauschal beantwortet werden.

Das einzige was wir bis jetzt wissen ist, dass es eine kleine 800qm Huette irgendwo in California sein soll. Da musst du dir schon mal was genaueres aussuchen. Stadt, Land, Brunnen oder Staedt. Wasser, Strom Generator oder munincipal, Abwaesser septic oder sewer usw. usw. alles andere ist verschwendete Zeit.

Wenn du was gefunden hast wirst du ja auch die Bauweise kennen und viele der Nebenausgaben (Instandhaltung) haengen davon ab.

Vielleicht solltest du dich auch mal in einem Immobilien Forum umschauen und dich an Fachleute wenden.

In diesem Forum findest du viele Leute die gerne die USA besuchen und viel traeumen, aber meistens die harte Realitaet nicht kennen.

[Aaronp]

wäre schön die Sache Ende des Jahres über die Bühne zu bringen

Lieber noch 2 oder 3 Jahre recherieren und suchen, als aus einer guten Laune heraus
einen Schnellschuss machen, nur um den Dollarkurs und die Immobilienkrise auszunutzen.
Kann ganz schön in die Hose gehen. Vor allem, wenn man noch sehr wenig Ahnung hat.
Ist halt was anderes, als mal eben eine Auto zu kaufen.

Gruß
Aaronp